Vendere o comprare casa da donazione è una situazione che negli ultimi anni ha richiesto particolare attenzione durante la compravendita, soprattutto per le verifiche richieste dagli istituti di credito e per le valutazioni legate alla sicurezza dell’acquisto.

La riforma introdotta nel 2025 ha modificato questo scenario, incidendo sulla disciplina civilistica e sul modo in cui questi immobili vengono considerati nel mercato.

Il contesto prima della riforma

Nel sistema precedente, la posizione dell’acquirente era collegata alle possibili azioni dei legittimari. In presenza di una lesione dei diritti successori, l’azione di riduzione poteva estendersi fino a incidere sull’immobile trasferito, coinvolgendo anche i successivi acquirenti.

Questa impostazione richiedeva verifiche approfondite prima di procedere con l’acquisto o con la concessione di un mutuo, con un impatto diretto anche sulla commerciabilità dell’immobile.

Vendere o comprare casa da donazione: cosa dice la nuova normativa

Con la riforma, l’impostazione viene ridefinita. L’articolo 563 del codice civile stabilisce che l’azione del legittimario non produce effetti diretti sul bene trasferito al terzo. La tutela viene ricondotta a un piano economico, con la conseguenza che il rapporto si sviluppa tra legittimario e donatario.

Per chi si trova a vendere o comprare casa da donazione, il quadro risulta oggi più definito.

Questo principio si riflette anche sull’articolo 561, che garantisce la stabilità delle garanzie reali iscritte sull’immobile. Le ipoteche mantengono efficacia e contribuiscono a definire un contesto più chiaro per gli istituti di credito.

L’articolo 562 si inserisce in questo quadro regolando i rapporti patrimoniali tra le parti, con particolare attenzione alla posizione del donatario rispetto agli obblighi derivanti dall’azione di riduzione.

Il ruolo della trascrizione

Un aspetto centrale riguarda l’articolo 2652 del codice civile, che disciplina la trascrizione delle domande giudiziali. La pubblicità immobiliare assume un ruolo determinante per stabilire l’opponibilità delle azioni e per definire la priorità tra i soggetti coinvolti.

Questo elemento contribuisce a rendere più chiara la circolazione degli immobili e a fornire un riferimento preciso nella gestione delle operazioni.

Il tema della simulazione

Accanto alla disciplina delle donazioni resta rilevante il tema della simulazione. Gli articoli 1414 e seguenti regolano le ipotesi in cui un atto apparentemente oneroso possa celare una donazione.

In queste situazioni è necessaria una valutazione attenta della reale natura dell’operazione, con effetti che possono incidere anche sul piano successorio e sulla qualificazione dell’atto.

Cosa significa nella pratica

Nella compravendita immobiliare, l’analisi di un immobile proveniente da donazione richiede una verifica preventiva della documentazione e della situazione giuridica complessiva.

La data della donazione, la presenza di eredi legittimari e gli eventuali atti successivi sono elementi che consentono di inquadrare correttamente l’operazione e di presentare l’immobile in modo chiaro sia agli acquirenti sia agli istituti di credito.

La riforma si inserisce nel quadro delle modifiche al codice civile in materia di successioni, come approfondito anche dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Considerazioni finali

Le modifiche introdotte nel 2025 si inseriscono in un contesto di evoluzione del mercato immobiliare, nel quale la certezza dei trasferimenti assume un ruolo centrale.

La disciplina delle donazioni immobiliari richiede un’analisi puntuale delle singole situazioni, con particolare attenzione alle caratteristiche dell’atto e alla posizione delle parti coinvolte.

Questo aspetto è particolarmente rilevante per chi si trova a vendere o comprare casa da donazione e deve impostare correttamente la compravendita.

Una verifica preventiva della documentazione consente di definire correttamente il percorso e di affrontare la compravendita con un inquadramento chiaro e coerente.Per chi sta valutando la vendita o l’acquisto di un immobile proveniente da donazione, è possibile richiedere una consulenza dedicata per analizzare la situazione e impostare correttamente l’operazione.